Der Kaufvertrag

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Sie haben mit uns Ihre Traumimmobilie in Mallorca gefunden? Herzlichen Glückwunsch! Nun stellen sich Ihnen einige Fragen bezüglich der Kaufabwicklung. Lesen Sie hier, was Sie bei der Umschreibung einer Immobilie wissen sollten.

Allgemein soll hier darauf hingewiesen werden, dass für in Spanien gelegene Immobilien und deren käuflicher Erwerb, grundsätzlich auch spanisches Immobilienrecht Anwendung findet. Die Besonderheiten und Unterschiede sollten von Ihnen als Hauskäufer nicht unterschätzt werden und wir raten Ihnen immer einen Spezialisten zu engagieren, der Ihnen bei Fragen und möglichen Hürden mit Rat und Tat zur Seite steht.

Der Kaufvertrag

Sie haben also Ihr Traumobjekt gefunden und sich zu einem grossen Schritt, dem Erwerb dieser Immobilie entschlossen. Ein entscheidender Faktor ist hierbei natürlich der Preis. Nach einer möglichen „Feilscherei“ über den Wert haben sich beide Parteien über einen bestimmten Kaufpreis geeinigt. Nun ist Vorsicht geboten, denn im spanischen Recht, anders als im deutschen Recht, kann in Spanien bereits ein mündlich abgeschlossener Vertrag in Verbindung mit der Verfügungsgewalt über das Objekt ausreichen, um einen Eigentumsübertrag zu begründen. In Deutschland kommt es bekanntlich zu einem wirksamen Kaufvertrag mittels eines notariellen Kaufvertrages. In Spanien wird aber prinzipiell dennoch, zur Sicherung der Beweis- und Darlegungslastsituation ein privatschriftlicher Kaufvertrag zwischen den Parteien abgeschlossen.

Dieser Vertrag reglementiert die Übereinkunft der beiden Parteien verbindlich. Schliessen Sie daher keinesfalls einen solchen privatschriftlichen Vertrag ab, nur um sich eine Immobilie eine zeitlang auf dem Markt zu sichern. Wenn Sie sich zum Abschluss eines solchen Vertrages entschlossen haben, sollten Sie spätestens unmittelbar vorher fachkundige Beratung einziehen. Ein guter Anwalt kann Ihnen viele fundierte Tipps über Belastungen und Steuern geben. Sprechen Sie uns an, wir arbeiten seit vielen Jahren mit deutschsprachigen, professionellen, parteilosen Anwälten mit viel Erfahrung zusammen.

Seien Sie sich vor Vertragsabschluss darüber im Klaren, über welche Beschaffenheit die Immobilie verfügt, ist sie frei von Lasten, wann soll sie übergeben werden, wie verhält es sich mit der steuer- und kostenrechtlichen Abwicklung?

Wenn Sie eine Eigentumsänderung im spanischen Grundbuch vornehmen lassen möchten, reicht ein privatschriftlicher Vertrag nicht aus. Hierfür benötigen Sie eine notarielle Escritura, ein öffentliches Dokument. Der Termin hierfür kann bereits im privatschriftlichen Vertrag ausgearbeitet sein.

Nochmal als Zusammenfassung sei hier erwähnt, dass nicht erst die Eintragung im Grundbuch die Eigentumsänderung einleitet, sondern bereits durch die vertragliche Einigung der Parteien und die Übergabe der Verfügungsgewalt, wie beispielsweise dem Schlüssel der Immobilie, eine Übergabe stattfinden kann.

Eintragung in das Grundbuch – El Registro de la Propiedad

Das Grundbuch in Spanien ist das Register, in dem Rechte und Eigentumsverhältnisse eingetragen werden. Es unterscheidet sich in diesem Aspekt somit nicht von dem deutschen Recht. Der öffentliche Glaube und die Sicherheit im Rechtsverkehr werden hierdurch begründet. Es schützt denjenigen, der auf den Eintrag im Grundbuch gutgläubig vertraut. Wer allerdings auf Nummer sicher gehen möchte, lässt nach einem Immobilienkauf eine Eintragung im Grundbuch vornehmen.

In einigen Fällen bestand Gefahr für den ursprünglichen Käufer und noch nicht rechtlich umgetragenen Eigentümer, da es einem Dritten theoretisch gutgläubig und rechtswirksam möglich ist von dem Alteigentümer diese Immobilie ebenfalls zu erwerben. Sicherlich ist die betrügerische Absicht des Alteigentümers nachzuverfolgen, dennoch ist ein solcher Zwischenkauf zumeist von einem guten Ausgang für den Drittkäufer, da sich dieser gutgläubig auf den Eintrag im Grundbuch verlassen hat. Daher raten wir immer so schnell wie möglich eine Umtragung vornehmen zu lassen.

Prinzipiell beträgt die Spanne zwischen Erstellung der Escritura und einer Eintragung im Grundbuch ca. 2 Monate. Es ist immer dringend anzuraten, dass vor dem Erwerb einer Immobilie zumindest ein einfacher Auszug des Grundbucheintrages beantragt wird. So erfahren Sie, ob Sie auch vom rechtmäßigen Eigentümer erwerben und ob evtl. Schulden oder Vorverkaufs- und Nutzungsrechte vorhanden sind.

Dieser Ratgeber soll Sie nun nicht in tiefe Verzweiflung stürzen und Sie mit allen Möglichkeiten schrecken, sondern eine sanfte Erinnerung in Ihrem Hinterkopf sein, die Sie zum richtigen Zeitpunkt daran erinnert die Profis ans Werk zu lassen – wir freuen uns schon auf Sie!